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Financer l’achat d’une première maison

Le 27 avril 2017

L’achat d’une maison est un projet souvent aussi excitant que complexe. C’est l’une des plus grandes décisions que vous aurez à prendre au cours de votre vie et l’une des plus importantes responsabilités financières que vous devrez assumer. Prendre le temps de bien vous informer peut vous épargner frustration et déception, en plus de vous préserver d’erreurs coûteuses.

Choisir un prêt hypothécaire : facteurs importants à considérer

Il est parfois aussi difficile de trouver la bonne solution hypothécaire que la maison idéale, d’où l’importance de bien comprendre ses besoins à ce chapitre. Avec autant d’options, le processus peut toutefois être étourdissant et accaparant.

  • Les taux d’intérêt, les frais et les caractéristiques des prêts hypothécaires sont souvent négociables.
  • L’amortissement est la période allouée au remboursement intégral du prêt. L’amortissement choisi (15, 20 ou 25 ans) a une incidence importante sur le montant des intérêts à payer pendant la durée du prêt hypothécaire.
  • La durée du prêt hypothécaire est la période pendant laquelle certains facteurs, comme le taux d’intérêt, sont fixes. Elle peut s’étendre de trois mois à plus de dix ans.
  • En accélérant vos versements hypothécaires (p. ex., versements à la quinzaine plutôt qu’au mois), vous diminuez la somme due et, par conséquent, vous écourtez la période d’amortissement et réduisez les intérêts versés.
  • Les prêts hypothécaires à taux fixe vous permettent d’avoir l’esprit tranquille : vous connaissez le montant de vos versements pour toute la durée du prêt. Quant aux prêts hypothécaires à taux variable, dont le taux d’intérêt peut monter ou baisser, ils exigent un certain degré de tolérance au risque, mais ils peuvent vous faire économiser sur les intérêts.
  • Vous ne savez pas ce que vous pouvez vous permettre? Essayez notre calculatrice de prêt hypothécaire en ligne pour vous aider à déterminer quel type de prêt convient le mieux à votre situation.

Comment les prêteurs calculent-ils le prix maximal que je suis capable de payer?

Les prêteurs s’appuient sur deux principaux critères pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter.

Le ratio d’amortissement brut de la dette doit être inférieur à 32 % 
Frais de logement (prêt hypothécaire, taxes et impôts, chauffage)
            Revenu mensuel brut

Le ratio d’amortissement total de la dette doit être inférieur à 40 %
Frais de logement (prêts automobiles, cartes de crédit)
            Revenu mensuel brut

Quelle est la mise de fonds minimale exigée?

Vous devez amasser au moins 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et 10 % de toute somme supérieure à 500 000 $ (dans le cas des habitations d’un million de dollars ou moins). Soulignons que vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Habituellement, la prime représente entre 2,4 et 4,0 % du montant de votre prêt et elle peut y être ajoutée. Par conséquent, si vous avez les moyens de verser une mise de fonds d’au moins 20 %, vous épargnerez une somme considérable en assurance et en intérêts. Pour en savoir plus sur l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, visitez le site cmhc-schl.gc.ca.

En combien de temps dois-je rembourser mon prêt hypothécaire?

En ce moment, la période d’amortissement maximale est de 25 ans pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL ou de 30 ans si votre prêt n’a pas besoin d’être assuré. Évidemment, plus vite vous remboursez, plus vous économisez en intérêts.

Puis-je utiliser mon REER pour constituer ma mise de fonds?

Oui. Depuis 1992, le Régime d’accession à la propriété permet aux acheteurs d’une première habitation de retirer des fonds de leur REER en franchise d’impôt. En effet, votre conjoint et vous pouvez chacun retirer jusqu’à 25 000 $ de votre REER et vous disposez habituellement de 15 ans pour y redéposer l’argent. Par contre, ce remboursement n’est pas déductible de votre revenu imposable. Vous pouvez aussi puiser dans votre compte d’épargne libre d’impôt (CELI) l’argent nécessaire à la mise de fonds; les années suivantes, vous aurez la possibilité d’y reverser une partie ou l’entièreté de la somme retirée.

J’ai entendu dire que les coûts initiaux et les frais ponctuels liés à l’achat d’une maison peuvent être considérables. Quels sont-ils?

Outre votre mise de fonds, votre plus grande dépense initiale sera vraisemblablement les frais de clôture, notamment les frais de déménagement, les frais juridiques et les droits de cession ou mutation immobilière, qui varient normalement entre 1,5 et 4 % du prix d’achat de la maison. Les taux d’intérêt et la durée du prêt, quant à eux, varient selon la province ou le territoire et la municipalité. À cela s’ajoute la prime d’assurance prêt hypothécaire pour une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat (jusqu’à 4 % de la valeur du prêt hypothécaire). Les frais d’inspection peuvent varier considérablement, mais ils sont habituellement de l’ordre de 300 à 500 $. Votre prêteur pourrait aussi exiger un levé d’arpentage à jour, pour lequel vous pouvez vous attendre à débourser de 1 000 à 2 000 $. Les frais d’évaluation de la propriété, en revanche, sont habituellement payés par le prêteur.

Comment mon conseiller MD peut-il m’aider?

Votre conseiller MD peut vous aider à déterminer comment intégrer un prêt hypothécaire à votre plan financier. Pouvez-vous vous permettre d’alourdir votre dette? Devez-vous rédiger un testament? Avez-vous une assurance pour couvrir votre dette hypothécaire en cas de maladie, d’invalidité ou de décès? Grâce à la relation qu’entretient MD avec la Banque Nationale1 et ses spécialistes des prêts hypothécaires, vous aurez accès à une solution hypothécaire au meilleur taux possible, sans avoir à négocier, une solution adaptée à votre style de vie et parfaitement intégrée à votre plan financier global. 

1 Les produits et services bancaires sont offerts par la Banque Nationale du Canada dans le cadre d’une relation avec Gestion MD limitée. Les produits de crédit et de prêts sont soumis à une approbation du crédit par la Banque Nationale du Canada.